부동산 계약시 계약금의 법적성질

매매계약서 작성요령

 

• 명확하고 간결하게 작성할 것
  • 특히 수량표시의 경우 아라비아 숫자와 한글(또는 한자)를 병기하는 것이 좋다.
  • 간결하게 작성하여야 해석의 문제 발생을 줄일 수 있다.
• 쉽게 작성할 것
  • 어려운 표현을 사용할 경우 당사자간의 의사소통에 오해를 불러일으킬 수 있으므로 쉬운 표현을 통해 명확하게 작성할 필요가 있다.

 

---

매매 계약 진행 단계

일반적으로 부동산매매계약은 3단계 절차로 진행되나, 중도금의 경우 생략하는 경우가 있다.

 

1단계 : <계약금> : 통상 매매가의 10%

2단계 : <중도금> : 통상 매매가의 60~70%

3단계 : <잔    금> : 통상 매매가의 30~20% 

 

약정에 따라 계약금,중도금,잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

 

---

계약금의 법적 성질

계약금은 <위약계약금>과 <해약계약금>으로 나뉘어진다. 

 

1. 위약금 - 위약계약금
2. 해약금 - 해약계약금

 

 

1. 위약금 - 위약계약금
   • 계약금이 계약불이행에 대한 위약벌로서의 성격을 가지는 것
   • 약정에 따라 [매도인에게 몰수되는 위약계약금] 과 [손해배상액의 예정으로 작용되는 위약계약금]으로 구분
     
     1) 매도인에게 몰수되는 위약계약금
     • 매수인이 중도금 및 잔금을 지불하지 않을 때 위약벌로서 계약금이 매도인에게 몰수된다는 취지의 매매계약서 작성시
     • 매수인 위약시 계약금은 매도인에게 귀속되고 매수인의 채무불이행으로 인한 손해배상도 매도인이 청구할 수 있다
     • 매도인에게 유리한 계약금 성격
     2) 손해배상액의 예정으로서 작용하는 위약계약금 
     • 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고 계약금을 교부받은 자는 그 배액을 변상한다는 취지로 매매계약서를 작성시 (일반적)
     • [매도인에게 몰수되는 위약계약금]과 달리 위약계약금이 손해배상액의 예정으로 약정되는 경우인데 이때에는 손해배상액이 계약금액으로 한정된다
     • 민법 제398조 제4항의 규정처럼 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다
     • 이 약정이 있는 경우 상대방의 채무불이행의 사실이 발생하면 그 손해의 발생여부와 손해액에 관계없이 위약금을 청구 할 수 있으나 그 예정액이 부당하게 많을 경우에는 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다
       
       
2. 해약금 - 해약계약금
   • 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 매수자는 계약금의 포기, 매도자는 계약금의 배액을 변상하면 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 성격을 가진 것
   • 상대방의 이행의 착수의 예로는 매수인의 중도금지급이나 매도인측이 집을 넘겨 주기 위해 집을 비우는 등의 착수를 말한다. 
   • 민법에서는 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금을 해약계약금으로 본다(민법 565조)
   • 해약금의 경우 위약금과 달리 채무불이행으로 인한 손해배상 문제는 발생하지 않는다.
   • 계약을 해제하는 경우 매수인은 계약해제의 의사표시를 하는 것이면 족하고, 매도자는 계약금의 배액을 제공하여야 한다.