임대인 변경으로 인하여 임차인이 해지 통보하는 경우 / 임차인 승계 매매계약 시 거래사고 예방법

상가에 기존 임차인이 보증금과 월세를 내고 있고
현 상태를 기준으로 매도인과 매수인 간에 상가 매매계약을 체결하는 경우

잔금 이후 임차인이 임대인이 변경되는 사유로 인하여 보증금을 돌려달라고 하는 문제이다.
(게다가 불경기로 인하여 기존 보증금과 월세금액으로 새 임차인이 잘 구해지지 않는 상태)


매도인은 잔금일 이후 일어난 일이므로 매수인 책임이라고 하고
매수인은 임대차 상태를 그대로 인수하였으므로 해지에 대한 책임은 매도인이라고 주장한다.

* 임대인(소유자)이 변경될 경우 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있다는 판례가 있다.
그러므로 임대인 변경을 이유로 계약을 종료하고자 하는 임차인의 주장은 합당하다.

대법원 1998.9.2 98마100 결정

임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극)

이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)


임대차 계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

매도인과 매수인의 책임 소재에 대하여 주장이 갈린다면 최종 판단은 법원에 따르게 될 것입니다.

해당 중개에 있어서 이러한 분쟁을 막기 위하여 매매 계약 시 임차인을 입회하거나 특약 등을 작성할 필요가 있습니다.

<분쟁 예방법>

- 매매 계약 시에 임차인이 입회하여 임대인 변경에 대한 동의를 받는다.

- 임차인 입회없이 계약을 체결할 경우 : "매도인은 임대인 변경에 대한 임차인의 동의서를 잔금일에 제출한다." 는 특약을 기재할 필요가 있다.

계약시 발생할 수 있는 여러가지 상황을 고려하여 특약 또는 조치를 취할 필요가 있습니다.
기존 임차인 승계하여 계약을 할 경우 위 사례를 참고하여 거래사고를 예방할 필요가 있겠습니다.